相続
賃貸経営トラブルの事例紹介
アパート・マンションオーナー様には、様々なトラブルが降りかかってきます。
さいたま市で実際にあったトラブル事例をご紹介します。
みなさまの問題解決の一助になれば幸いです。
2024年6月18日
HOW TO AVOID INHERITANCE DISPUTES
争続にならないために
争続の解決例と対策例
事例 1. どの土地を残しどの土地を売却するか
相談者の概要
事例発生場所
さいたま市北区
職業
会社員
資産状況
父母が共有名義の土地を複数所有
相談者は、地元の大地主の本家から一等地を引き継いだ分家でした。引き継いだ父母が亡くなり、その後を引き継ぐことになるＡさん、Ｂさんご姉妹からのご相談。
家族構成
相談内容
お母様は既に他界しており、今回お父様が亡くなり、土地を相続することになったAさん、Bさんご姉妹。しかし父母の相続登記は終わっておらず、父母姉妹それぞれ1/4所有のままです。全部売却して現金にしてしまいたいけれど、本家がそれを許してくれません。土地は守れと口を出してきます。話し合いを重ね、半分の土地を処分することになったけれども、どのように土地を分ければ良いのか、素人の自分達には分からないし税金がかかってくるのも困ってしまうと、相談にいらっしゃいました。
こう対応した…
それぞれの地元のプロを紹介して対応。
① 土地の分け方のアドバイス
不動産売買などの実績がある地元の不動産屋を選択し、素早く買い手がつきやすい面積で分割。さらに戸建ての注文住宅を扱っている地元の不動産屋より、買う側の希望に沿う間口設定を提案してもらい、区割りを決めました。
② 贈与税対策
土地分割後の親戚間贈与の経験豊富な地元の土地家屋調査士に相談して、姉妹間で万が一の時は遺言状で贈与を行うことを決め、分割する土地の価値が出来るだけ均等になるように分割しました。さらにそれぞれかかる遺留分は現預金で対応出来る準備もしました。
③ 相続登記の手順
司法書士に相談して、まず母の分の相続登記を実施しました。母1/4分を姉1/8妹1/8父0(父は既に亡くなっているので)として遺産分割協議書を作成し、後に登記。次に父1/4分を姉1/8妹1/8として遺産分割協議書を作成し、後に登記。母分を父に相続しない手続きを行いました。
④ 今回売却予定でない空き家
空き家管理・活用のプロの埼玉丸山工務所が提案。空き家でも税金がかかる事や老朽化や防犯上の問題を回避する為にも貸家にする事を提案。当社で管理させて頂く事に。
この事例は建築が必要でなかった為、不動産の管理を提案いたしました。ワンストップサービスだからこそ出来る提案でした。ご姉妹様は両名共、遠隔地にお住まいでしたので、地元の私たちが土地を管理していくという点が安心につながったようです。
まとめの一句
OUTLINE
事例 2. 親の想いを伝える
相談者の概要
事例発生場所
さいたま市大宮区
職業
賃貸業
資産状況
自宅150坪、木造アパート3階24世帯、駐車場150坪、店舗
不動産管理しているオーナーC様(88歳)より、長女に遺産を相続させたいとご相談。
家族構成
相談内容
長男は母屋敷地内に家を建てていましたが、相談者Cさんは妻が他界していた為、母屋で1人暮らし。しかし長男夫婦は全くCさんの面倒を見ていません。いかに財産を相続するかばかり考えていました。Cさんは、普段何かと面倒を見てくれていた長女に相続をさせたいと思っていました。
こう対応した
相談者のCさんは相続対策が必要な方でした。そこで、長男と次女の遺留分以外は、母屋と収益物件を可能な限り長女に渡すように公正証書遺言を作成しました。その後相続対策を長女主導で進めました。Cさんの子供に対する思いを明確にすることで、相続人が争う事が回避できました。
まとめの一句
事例 3. お子さんがいないご夫婦の想い
相談者の概要
事例発生場所
さいたま市大宮区
職業
無職(定年退職)
資産状況
自宅70坪 自宅横に駐車場5台分
子供がいない自分たちは、自宅と駐車場の名義人であるDさんが亡くなったらどうなるのかをご相談。
家族構成
相談内容
Dさんご夫婦は、お子さんがいらっしゃいません。大宮区内に自宅と自宅敷地の一部を駐車場にしていました。年金生活のDさんに夫婦にとって、駐車場の収入は、+αの収入として助かっていました。Dさんもそろそろ80歳になります。ご自身と奥様の今後をご不安に思うようになってきました。ご自身の考えでは、先に自分が亡くなったら奥様が自宅も駐車場も相続して、その後は甥っ子のEさんに継いでもらいたいと考えていました。
こう対応した
現状のままだとDさんが亡くなった場合、法定相続分としてはお子さんとご両親がいらっしゃらないので、奥様に3/4 ご兄弟に1/4になることを説明。しかし遺言書があればそれが優先されるので、作成をおすすめしました。しかも兄弟姉妹には遺留分がないので、奥様にすべて相続させたいとの想いが達成できます。自宅も古かったので、駐車場部分も含め彩の国マウス(自宅併用マンション)を提案。甥っ子のEさんと養子縁組を行うことによって、最終的にEさんに継いで頂けるようになりました。
まとめの一句
さいたま市で実際に起こった事例を紹介いたしました。ご自身が亡くなった後の事を考えるのは気が滅入りますが、残されるご家族様が悩まないように対策を考えてみませんか？また、お子様達に道筋をつけてあげる為にもなるでしょう。そのためには、専門家によるアドバイスや協力をおすすめします。
埼玉丸山工務所は、さいたま市で地元に密着した土地活用を行って38年目になります。引き続き、お客様の“想い”を次世代につなげるお手伝いをしてまいります。
最後までご覧いただいたお礼です
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