FAQ
よくあるご質問
埼玉丸山工務所やサービスについて、よくあるご質問を掲載しています。
ASSET UTILIZATION
土地活用・お金について
そもそも土地活用って何？
土地を所有しているだけでは、土地は何も生みだしてくれません。有効活用しなければかえって大きな負担になりかねません。土地のポテンシャルをひきだしてこそ土地活用と言えるでしょう。
どんな状態の土地が活用されているの？
土地には様々な活用方法があります。実家の両親が亡くなり空き家になった家を取り壊し、賃貸マンションにするケースもあります。そのまま放置しておいては防犯面、安全面が気がかりですし、賃貸にすることで老後の生活資金にすることが可能となります。そして自分の子供に資産として残すことにつながります。また事業転換で今までの家業を縮小、廃業し新たな事業に乗り出すケースもあります。その一つとして賃貸事業も選択肢の一つです。高い家賃が見込めるのであれば移転しそこにテナントを誘致した方が資産価値を高めることにつながります。また相続で土地を共有し、長い間手が付けられない状態にあったところで、所有権を整理し、賃貸事業を始めるケースもあります。当社では様々な専門家のネットワークを活用してそのお手伝いを致します。自宅の老朽化に伴い、自宅併用マンションに建て替えるケースがあります。駅にも近く収益が見込める立地であれば賃貸併設にすることで返済、生活資金に充てることも十分可能となります。
土地活用には、どんな方法があるの？
アパート・マンション
戸建て賃貸
テナントビル
駐車場
太陽光発電
ロードサイドでのリースバック方式、事業用定期借地方式による店舗誘致
サービス機能付き高齢者住宅
賃貸併用住宅（彩の国マウス） シェアハウス
保育園
ビジネスホテル
戸建て賃貸
テナントビル
駐車場
太陽光発電
ロードサイドでのリースバック方式、事業用定期借地方式による店舗誘致
サービス機能付き高齢者住宅
賃貸併用住宅（彩の国マウス） シェアハウス
保育園
ビジネスホテル
うちの土地が賃貸マンションに向いているかどうか、どうすればわかるの？
プロに相談するが一番の近道です。私達は土地所有者にお会いし、事業の目的、要望をお聞きし、その土地に見合った最適のプランをご提案します。駅からの距離、計画地周辺の生活環境、賃貸物件などを十分調査した上で、将来のまちづくり、都市開発計画なども見据え、長期的な安心・安全・安定を考えたベストのプランをご提案します。
土地の売買や、管理についても相談に乗っていただけますか？
当社は不動産業も営んでおり、土地の売買のお手伝いも実施しております。またアパート、マンション、駐車場の管理も行っております。不動産の事なら何でもご相談下さい。
土地の形や条件が良くなくてもマンションを建てられますか？
土地の形状に合わせたプランを提案します。お客様の希望に合わせて最適なプランを提案させて頂きます。
土地活用のための資金調達や返済プランはどうすればいいの？
資金は都市銀行や地方銀行、住宅金融支援機構など各種金融機関のローンの斡旋を実施しています。プランの依頼を受けますと事業収支までのシュミレーションを実施、毎月の家賃収入からローンの返済、税金などの諸経費まで差し引いた手残りまでを算出します。融資についてははすべて弊社がお手伝いするので安心です。
マンションの修繕などに必要な費用は、どうすればいいの？
将来の大規模修繕に備えて毎月の家賃収入から一定程度の積立がおすすめです。予想される費用を事前に概算で算出、資金計画をお出しして将来に備えることも可能です。
相談や見積は無料でできる？
弊社は無料にてプランの作成、見積までお出しします。また直接設計士と面談し、ご要望をお聞きすることも可能です。リフォームプランは組めるの？もちろん可能です。金融機関をご紹介致します。また弊社独自のマイゴットプランもご利用できます。ローンを組まなくても毎月の家賃から返済していく仕組みです。
予算の範囲内でプランを出してもらえる？
もちろんです。あらかじめ予算をお示し下さればそれに応じてプランをお出しすることができます。
金融機関の紹介はしてもらえますか？
弊社は民間の金融機関、住宅金融支援機構とのネットワークを通して顧客の条件に見合った金融機関をご紹介致します。
CONSTRUCTION
建築・構造・デザインについて
建物の工法にはそれぞれどんな特徴があるの？
建築物は大きく分けると、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造があります。鉄筋コンクリート造は耐久性や耐震性に優れた構造で、鉄とコンクリートを組み合わせることで必要な強度を出しています。工法としては二つの工法があり、壁(耐力壁)全体で建物を支える「壁式工法」と柱と梁でフレームを構成する「ラーメン構造」があります。壁式構造の特徴は壁と床で箱を作り、建物全体を支える工法で低層マンションに多く採用されています。柱型や梁型による設計上の制約がない為、5階以下の中層、低層マンションに多く取り入れています。建物を支える構造壁が住戸内にもある為、自由な間取りが出来ないことや、その壁は撤去できませんので、リフォームなどの間取り変更に制約があります。ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造です。平面的には、壁式構造に比べて比較的大きな部屋を作ることが出来ます。中高層以上の建物のほとんどがこの構造です。部屋内の間仕切り壁のほとんどが撤去可能ですので、大がかりな間取り変更リフォームの自由度は高くなります。マイナス面は部屋の隅に柱や梁の凹凸ができます。鉄骨造は角型もしくはH型の鉄骨により柱梁を組み合わせる構造になっています。そしてブレースと呼ばれる対角線上に筋交い上の補強をしたりします。鉄骨造は短い工期で建物を建てることができ、柱の無い大きな空間を作ることが可能です。地震の時には軽いこともあり建物全体を揺らすことで高い耐陰性を確保しています。木造には大きく二つの工法があります。日本で従来より取り入れられていた軸組工法と北米から取り入れられたツーバイフォー(2×４)工法です。軸組み工法は柱と梁でフレームで構成するところはラーメン構造と同じです。間取りの自由度は高く、建てた後のリフォームなどでの間取り変更に有効です。ツーバイフォー工法は壁で建物を支えるため、抜けない壁が多く、後で空間を広げることが難しくなります。
入居者様に人気があるのは、どんなマンションなの？
今は単身者向け、ファミリー向けいずれも広めの部屋が求められます。またカウンターキッチンなどの水廻り、ウォーキングクローゼットなどの収納スペースなどが求められています。オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、インターネット無料なども欠かせません。
デザイン性についてどのような特徴があるの？
当社が提案する建物は全て特注商品です。お客様との面談を通して、室内、外観などお客様の要望を取り入れて設計していきます。また特にデザインにこだわるお客様には当社が加盟しているASJの設計士と連携してプランニングを進めることもできます。グットグットデザイン賞に輝く実績も残しています。
若い女性に人気のあるマンションはどんなマンションなの？
当社では単身者向けでもカウンターキッチンを設けたり、収納部分を増やしたり、同じ建物内でも少しずつ内装を変えたりしています。もちろんオートロック、宅配ボックス防犯カメラ、録画機能付きインターフォンなどは欠かせません。
建物の寿命はどれくらいなの？
住宅の耐用年数は、税制上、鉄筋コンクリート造47年、重量鉄骨造34年、木造22年と定められています。当社がメインにしている鉄筋コンクリート造の建物は適切な管理と定期的な大規模修繕を行えば、100年以上の耐久性を有しています。建物の設備などはある程度の期間を過ぎれば交換等をしなければなりませんが、躯体そのものは長きにわたり残すことが可能です。日本は2050年の温室効果ガス排出0目標の時代を見据えこれまでのスクラップアンドビルドからストック型の社会へ移行して行かなければなりません。長期的な視点に立ち、将来のライフスタイルの変化にも対応できる建物が必要不可欠です。賃貸事業は長きにわたり競争力を維持して行かなければなりません。当社は将来の改修工事、リノベーションに対応できる建物を提案致します。
完全オリジナルのこだわりのオーダーマンションはできるの？
当社の提案は全て特注の建物になります。どれ一つとして同じものはありません。着工前、工事中に何度もオーナー様と設計士による打ち合わせを実施して建物を造りあげて行きます。外観デザイン、間取り、設備内装仕様、外構に至るまでオーナー様の要望を取り入れて行きます。
何坪あればマンションを建てることができるの？
用途地域によっても変わってきます。商業地であれば30坪、住居系の地域であれば50坪程度から建てることが出来ます。事業収支を詳細に検討する必要があります。
品質についての取り組みを教えてください。
事業主様は様々な「思い」を背景に持ち、問題解決の手段として建物の建設をご決断されます。同時に、賃貸共同住宅は入居者様に選ばれ「お住い」していただくことで事業主様の問題解決につながります。事業主様の「思い」を建物の形として表現するとともに、ご入居様に選ばれる「住まい」をどのような形で設計に反映できるか。常にそのような問題意識を持ちながら建物の設計に取り組んでいます。"構造への取り組み】強度・耐久性・耐震性・気密性に優れた「鉄筋コンクリート造」を主力商品としてご提案。建物の構造は目には見えませんが、住まう上で大変重要な安全安心の要です。「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」など、建物には様々な構造種別がありますが、弊社はその中でも「鉄筋コンクリート造り」を主力商品としてご提案。加えて、弊社では外部講師をお招きして勉強会を定期的に開催するとともに、新しい工法の研究や、構造見学会の実施など、品質・技術向上のための取り組みを精力的に行っています。
土地の形や条件が良くなくてもマンションを建てられますか？
土地の形状に合わせたプランを提案します。お客様の希望に合わせて最適なプランを提案させて頂きます。
土地の形や条件が良くなくてもマンションを建てられますか？
土地の形状に合わせたプランを提案します。お客様の希望に合わせて最適なプランを提案させて頂きます。
土地の形や条件が良くなくてもマンションを建てられますか？
土地の形状に合わせたプランを提案します。お客様の希望に合わせて最適なプランを提案させて頂きます。
ASSET UTILIZATION
賃貸管理・賃貸契約について
家賃はどのように決めますか？
一般的な賃貸事例比較法、もしくは積算法にて算出致しますが、一番重要なのは周辺の競合物件の調査、及びお客様のターゲットを絞る事です。近年多様化する賃貸市場では家賃が安いだけ、初期費用が安いだけの物件はなかなか埋まりません。周辺の類似物件を知り、売りになる特色を決めて行く事が大事です。特色となる物は様々です。内装、設備、周辺環境、賃料、募集条件、物件の様々な「良い所」を引出し、早期に入居者が決まり、長くご入居頂ける物件をプロデュース致します。
どのように募集活動をするのですか？
当社ではインターネット広告を始め様々なアプローチを展開して、募集広告を致します。また、物件周辺の地域不動産会社様にもオーナー様に代わり直接担当者が資料を配布し、早期に入居者様を見つけます。
空室がなかなか埋まりません、家賃を下げないとダメですか？
家賃の値下げは入居促進に有効な対策の一つです。しかし築年数や周辺環境、設備状況などの条件によっては、値下げだけでは決まらない場合もあります。家賃ではなく、初期費用を抑える方法や内装リフォームなどといった入居者様のニーズにマッチしたお部屋にすることで、入居率は格段に向上します。このようなご提案は管理だけではなく実際に仲介経験のあるスタッフが様々なご提案をさせて頂きます。
いつから募集が始まりますか？
空いている物件、もしくは空く事が決まっている物件であればすぐに募集可能です。早期に募集を始め、空室期間を短くしましょう。
募集の時から料金が掛かるのですか？
当社では、家賃査定から募集期間、空室期間は一切料金は掛かりません。成約時と入居開始日から料金が掛かります。
▷管理プラン表
▷管理プラン表
とりあえず、家賃の査定だけしてもらいたいのですが？
当社では無料で家賃査定致します。長年賃貸仲介業をしているスタッフが査定致しますので、安心してご相談ください。また査定に際して、ご所有の物件に関する情報が必要となります。
賃貸経営は初めてなので空室が発生しないか心配です。
賃貸経営は長期的な事業です。当社ではオーナー様に安心してお任せ頂けるように今までの賃貸経験、管理経験からメリット、デメリット等の様々なお話しをさせて頂きます。入居者層を分析し、立地条件や入居者ニーズを調査。事業収支をシミュレーションするなどして、長期に安定した家賃収入が確保できる事業計画をご提案致します。また、気配りの行き届いた募集を 心がけます。オーナー様より当社が借り上げる、家賃保証システムもご用意しております。賃貸経営をこれから始める方も検討中の方もお気軽にご相談下さい。
入居者への対応や建物管理にわずらわしさはないですか？
当社がオーナー様に代わって賃貸業務全てに対応するシステムをご用意しております。賃貸経営においては、入居者様が安心して快適に暮らすための日常的なメンテナンス、日々の問題に即対応出来る環境が必要です。管理を個人で行っているオーナー様も多いですが、管理会社に日々の業務を任せることによりわずらわしさは無くなり、また事前にトラブルを防ぎ、賃貸経営を効率的に行う事が出来ます。
管理期間中でも解約は出来ますか？
中途解約は可能です。書面により3ヶ月前にご通知下さい。
部屋を管理会社に委託するメリットは？
賃貸管理業務を委託することによって、様々なメリットがあります。例えば個人オーナー様が募集時に様々な不動産会社に情報を配布した場合、日に何回も確認の電話が入ったり、その都度条件改定の提案やリフォームの提案があったりします。そのような受付窓口を一本化するだけでも時間を有効活用出来ます。また入居者様管理、家賃管理が一社になると入居者様 同士のトラブルや家賃滞納などにもすぐに対応が可能です。このように効率化されたオーナー様は賃貸経営の次の展開を考える時間的余裕が出来たり、入居率の向上、空室率の低下にも確実に影響があります。このように管理業務を委託する事のメリットは多岐にわたります。
他の不動産会社から管理委託を変更したいのですが可能ですか？
管理会社の切り替えの場合は、現行の管理会社様との解約が必要になります。オーナー様は管理会社に解約の連絡を入れて頂ければ、その後の現管理会社様との引継ぎは当社で行います。
毎月の家賃はいつ入金されますか？
毎月の家賃は、入居者様より翌月分を当月末に集金させていただきます。集金したお家賃は、当月１５日に家主様指定の口座へ送金させていただきます。同時に送金明細もご送付させていただきます。
建物の清掃・点検だけでもお願いできますか？
はい、ぜひご相談ください。当社指定業者が、月２回共用部の清掃や空室の清掃など、プロの目で細かく チェックさせていただきます。報告書は月に１度２回分を、また異常があった 場合には写真付き報告書をもって物件担当よりご連絡させていただきます。その他別途料金にはなりますが、ワックス塗布・季節業務なども行っています。
賃貸経営に関して詳しい内容を直接色々と聞きたいのですが？
すぐに当社の賃貸経験豊富なスタッフがお伺い致します。また遠方にお住まいの場合でも、どうぞお気軽にご相談ください。
入居者から設備故障の電話があったのですが？
自主管理をされているオーナー様に多いご相談の一つです。住宅の設備はライフラインです。即対応が求められます。このようなご連絡は当社で一括で引き受け、すぐに工事業者を手配する事が可能です。即対応する事により入居者様が長期に渡りご入居頂く理由の一つにもなります。
入居者の素行不良についての対応は可能ですか？
賃貸経営で最も多くご相談頂くお問合せの一つです。弊社での管理経験をもとに、個別にて対応させて頂きます。また、事前に防ぐ為のご提案もさせて頂きます。近年様々な事件等もありますから、このような案件は管理会社に任せた方が安心です。
更新手続きは出来ますか？
更新時の手続きは当社で全て行う事が出来ます。更新時は連帯保証人様への確認や、家財保険の更新等オーナー様へ随時報告の上お手続きさせて頂きます。借主様から頂く更新料はオーナー様と当社で折半となります。（一般プラン・滞納保証プランの場合のみ）
入居者様が退去の場合はどのように対応してくれますか？
当社スタッフが立会いで対応致します。退去立会いの際は、引き渡し時からの現況の変更の確認、原状回復費用に関しての打ち合わせ等入居者様との交渉を全て引き受けます。また原状回復工事時には次回募集時の事を考え市場をニーズに合ったリフォーム等のご提案をさせて頂く場合もございます。
保証人なしの入居希望者にはどう対応していますか？
滞納保証サービスの付加をおすすめしています。滞納保証サービスとは、滞納保証会社が一定の審査を行い、審査に合格 すれば、入居者が滞納保証料を支払うことで、連帯保証人を立てることなく入居ができるものです。連帯保証人を立てることを必須の条件としても、保証人さんが遠隔地に住まれていたり、高齢であったりすると意味をなさないことも多いためです。連帯保証料は、ご入居者様がお支払いになるので、基本的に家主様に料金が発生することはありません。
入居者への家財保険は、どうしていますか？
当社は、あいおいニッセイ同和損害保険株式会社の損害保険代理店を行っているため、火災保険をはじめとする損害保険一般を取扱うことが可能です。入居者様には入居契約と同時に家財保険にもご加入いただきますので、 「火災が起きたのだけど、入居者が火災保険に入ってなかった・・・。」ということは基本的にありません。
金融機関の紹介はしてもらえますか？
弊社は民間の金融機関、住宅金融支援機構とのネットワークを通して顧客の条件に見合った金融機関をご紹介致します。
CUSTOM HOUSE
注文住宅について
建築家はどのように選ぶのですか？
お客様のご要望を伺い、こちらで建築家を数名セレクトし、スタッフとともに選択していきます。お客様からのご指名があれば、その建築家への交渉もいたします。
建築家はどのエリアの方でも選択可能でしょうか？
可能です。移動時の交通費もお客様負担になりません。それはプランニングコースや実施設計中でも変わりありません。ただし、活動エリアを限定されている建築家もいますので、ご確認ください。
建築家の変更は可能ですか？
設計契約までは追加費用なしで変更可能です（設計契約締結後は、設計料を清算する必要があります）。不快感や不安を抱いたまま、家づくりを進めていくのでは、このシステムを活かしきれません。相性の良い建築家を選ぶ事も大事なポイントです。変更したいときは、スタジオの担当スタッフに一言告げていただくだけで結構です。
建設地が決定していなくても申し込みはできるのですか？
もちろん可能です。 土地決定の際に、建築家というアドバイザーを持てる事、購入前でも資金計画のシミュレーションが可能であること、一般的にあまり歓迎されない土地でも、建築家の発想力とアイデアで思いがけない空間構成が可能な場合があり、購入土地の選択肢が増えることなど、多くのメリットがあります。
家を建てずに申し込み取り消しは可能ですか？また、その時申込金は返ってくるのでしょうか？
申し込み取り消しはできますが、申込金はかえりません。 無期限で建築家と打合せができるという体験は通常、3万円ではできません。 そこでの打合せが家づくりに活かされる事を考えれば、決して無駄ではないと思います。 ただし、そこで提案された図面などについては、建築家に権利が帰属しますのでご注意ください。
工務店は決めているのですが、設計だけお願いできますか？
申し訳ありませんが、弊社ではお受けできません。 施工会社が決まっているからこそ、予算把握、技術的な打合せが早期に実現可能であり、予算的にも還元されるなど、お客様に大きなメリットを提供できます。弊社とのお付き合いもご検討ください。
