相続
賃貸経営トラブルの事例紹介
アパート・マンションオーナー様には、様々なトラブルが降りかかってきます。
さいたま市で実際にあったトラブル事例をご紹介します。
みなさまの問題解決の一助になれば幸いです。
2024年6月18日
NEW BUSINESS START-UP AND BUSINESS TRANSFORMATION CASE STUDY
新規事業参入と事業転換の事例紹介
実例に基づいた行動戦略
事例1、事業転換をしていく中での拠点
相談者の概要
事例発生場所
さいたま市大宮区
職業
製造業（自営）
資産状況
自宅、駐車場2ヶ所、マンション
相談者は、地元の地主であり、現在家業の製造業をご長男が引き継いでいます。
高齢の為そろそろ相続税について対策したいというAさん夫婦（80代）とご長男夫婦（50代）
からのご相談です。
家族構成
相談内容
長年に渡り家業を拡大させ土地を購入してきた相談者Aさん夫婦は、高齢の為そろそろ相続税対策に取り組むことにしました。
家業である製造業は長男が引き継ぎ現在も稼働中ですが、業績は下降気味で事業の再構築を進めたいと思っていました。
また、現在の事務所兼自宅がある土地には思い入れがあり、後世に渡り住み続けたいと考えていました。
提案内容
相続税対策の必要もありましたが、事業を縮小していくのなら安定収入の確保を考え、製造業の家業から不動産管理業へソフトランディングを行うことを提案。
現在の事務所兼自宅がある土地は商業地域の為もっと高い建物が建つこともあり、事務所を作業場へ移転して、自宅併用マンション(彩の国マウス)に建て直す事を提案。
併せて過去に購入した複数の土地の有効活用も提案しました。
結果
郊外にある複数の土地は、駐車場付きの賃貸マンションにしました。商業地域の土地は、マックスボリュームの建物を建築し有効活用。テナントと賃貸マンションの組み合わせにして、最上階に自宅を作りました。
今までの事業は縮小しても、家賃収入を得ることでこれからもこの土地に住み続ける希望をかなえる事が出来ました。今後の事業拡大を図っていく象徴となる建物が建ちました。
賃貸経営を始めたきっかけ
年齢的に相続対策をしないといけない事もありましたが、長男が家業を継いでくれた為、長期の安定収入を確保したいと思いました。
今まで住んでいた土地は、事業を拡大してきた拠点でもあり愛着があります。
この先も、不動産管理業へシフトしていく拠点にしていきたいと考えました。
まとめの一句
OUTLINE
事例2、先祖から引き継いできた土地を残す
相談者の概要
事例発生場所
さいたま市大宮区
職業
小売業（自営）
資産状況
自宅兼店舗80㎡
老舗のため建物が老朽化しており、建て替えをきっかけに土地の有効活用ができないかとのご相談です。
家族構成
相談内容
ご相談者Bさん夫婦は、三代続く家業の小売業を営んでいました。しかし現在の店舗兼自宅の建物は、老朽化が顕著になってきました。
当初は、同じような店舗兼自宅の建て替えを検討していましたが、土地が商業地域にあった為、他に有効活用できないかとのご相談です。
提案内容
その土地は、商業地域でありかつ駅から徒歩10分圏内という好立地でした。
曾祖父の代から家業を営んでおり、ご自身の生まれ育った場所でもあることから、格別な想いをお持ちでした。
好立地の為ワンルームの間取りでも入居を十分期待できましが、30㎡以上の広めの1Ｌと組み合わせ、20年先を見据えて提案。
結果
自宅併用マンション(彩の国マウス)を選択され、先祖から引き継いできた土地を守る事ができ、賃貸経営で安定収入を確保して家業をしっかり続けられるベストプランにたどり着きました。
賃貸経営を始めたきっかけ
曾祖父の代から家業を引き継いできた土地で、自分の生まれ育った土地です。
創業から100年を機に建て替えを考え、事業継承と土地の有効活用を考えていました。
安定収入を確保しつつ、家業も継承したい。さらに子供たちに土地・建物を残していきたい。という親の想いです。
まとめの一句
事例 3. 家業を畳む決意
相談者の概要
事例発生場所
さいたま市浦和区
職業
飲食業（自営）
資産状況
自宅兼店舗145㎡、アパート1棟
家族経営で飲食店を営んでいました。
店主の父が高齢になっている事と、建物が築後50年と古く、また昨今のコロナ禍や物価上昇の影響でお店の存続自体もあやぶまれるなかで選択した対応策とは。
家族構成
相談内容
飲食店を家族で営む相談者Cさんのお父様は、高齢の為、近頃体力的に限界を感じていました。そんなさなか、原材料高騰やコロナ禍など追い打ちをかけるように経営状況は悪化していきました。店舗兼自宅の建物も、老朽化の為、建て替えなければならない状況でした。テナントビルをご希望ですが、融資が受けられるかが課題でした。
地元に愛された飲食店を代々営み、常連のお客様にも思い出深い土地です。その土地を離れずに住み続ける為にはどうすればよいかとのご相談でした。
提案内容
築年数約50年の建物の為耐震リフォームをすると2000万円～3000万円近く費用がかかります。費用をかけてリフォームしても、数年後にはまた建て替え時期がきてしまいます。「先延ばしにしてもいずれその時期を迎えるなら、今が建て替えのタイミングではないでしょうか。」とお話しをし、建て替えをお勧め。
そして、現在住んでいる土地を活かし、新規事業として賃貸事業への事業転換を提案。
また、「テナントビルとご両親の住む部屋も構え、家族が集まる場所を作るのはどうですか。」という提案に共感していただき、ご両親が部屋を使用しなくなった後は賃貸することを想定した自宅併用マンション（彩の国マウス）を提案。
結果
役所にも近く、人通りの良い立地条件でしたので、思い切って飲食業から事業転換し、テナントビルを建てアパート経営することを選択しました。
現在、建築中です。すでにテナントも1件入ることが決まっています。
賃貸経営を始めたきっかけ
両親と息子（相談者Cさん）でお店を切り盛りしていましたが、母が体調を崩し、（相談者Cさんの）妻も手伝いをやめ、父とパート3名のみで営業していました。店主である父は高齢で、体力的限界と経営が困難になってきたことをきっかけにお店を畳み、新規事業へ事業転換しました。
当初はリフォームも検討していました。しかし、いずれ近い将来建て替えをしなければならないのであれば、父の元気なうちにと子供達で行動を起こしました。
家族の将来を見直すいいきっかけにもなりました。
まとめの一句
さいたま市での実際の事例をご紹介しました。家業を続ける為に新規事業(賃貸事業)に参入した方、店じまいをして事業転換を決めた方などいらっしゃいました。どの方も、家業やお土地に対して想いいれがあり、さらに次世代の方の為に最善の選択をしたいとお考えでした。
埼玉丸山工務所は、さいたま市で地元に密着した土地活用の提案を行って、36年目になります。引き続き、お客様の“想い”を形にして次世代につなげるお手伝いをしてまいります。
最後までご覧いただいたお礼です
生活に役立つ冊子プレゼント
『ｍａｒｕｔｔｏ』
今回ブログにアップした事例を特集記事として掲載した、埼玉丸山工務所オリジナル冊子【ｍａｒｕｔｔｏ(マルット)】を、ご応募いただいた方全員にプレゼントいたします。
レシピや健康情報など、見て楽しい役に立つ冊子です。
ぜひ、ご応募お待ちしております。
お名前・ご住所・連絡先をご記入のうえ、メール送信ください。
営業時間 9:00～18:00
RELATED INFO
関連情報
相続
争続の解決例と対策例
ご自身が亡くなった後の事を考えるのは気が滅入りますが、残されるご家族様が悩まないように対策を考えてみませんか？また、お子様達に道筋をつけてあげる為にもなるでしょう。さいたま市で実際に起こった事例を紹介させていただきます。
2021年10月22日
相続
不動産資産の相続における「争続」対策の重要性
相続対策というと、“税金対策”と思われがちですが、争続対策も大切です。残されたご家族が争うことを回避したい方は、まずはご自身のパターンを確認して、必要な対策を考えてみることからはじめてみませんか。
2021年5月10日
収益
不動産経営の収益性や安定性の測り方（キャッシュフロー・利回り・積算価格）
マンション経営では収支バランスの余裕が必要です。家賃収入からローン返済や経費を差し引いても十分に収入が残るような計画が求められます。今回は不動産投資の収益性や安定性を計測する指標であるキャッシュフロー、利回り、積算価格について解説します。
2020年12月11日
